Financiamento

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Regras Básicas de Financiamento Imobiliário

Financiamento Contratação

Se você não dispõe de todo o dinheiro para comprar um imóvel ou mesmo construir sua casa, a saída é recorrer a um financiamento imobiliário.

Mas escolha bem que tipo de financiamento comporta a quantia que você pode pagar e defina que banco você prefere.

Ao contrair um financiamento, você estará usando dinheiro emprestado por uma instituição financeira, uma construtora ou uma incorporadora. Deverá saldar esse empréstimo de acordo com as normas específicas desse crédito imobiliário, em determinado número de anos, pagando prestações mensais resultantes de um cálculo definido.

Restrições

Em princípio, toda pessoa que comprovar que tenha um ganho constante –uma renda, alta ou baixa, estará habilitada a receber um financiamento imobiliário. Da mesma maneira, estará capacitada toda pessoa que comprovar, por meio de documentos e certidões, que sua situação perante o sistema judiciário e fiscal esteja em ordem.

Todas as instituições que fazem financiamento de imóveis têm regras e exigências próprias e impostas pelo Banco Central. O montante do financiamento –em geral uma porcentagem fixa do valor de avaliação do imóvel– vai depender da capacidade de pagamento do cliente.

Os bancos impõem limite de idade a quem solicita um financiamento: a mínima é de 21 anos, e a máxima, somando-se a idade do pretendente ao número de anos de financiamento, não pode ultrapassar 75 anos.

Se a pessoa tiver 65 anos e quiser financiar um empréstimo em 15 anos, não poderá obter o crédito, pois essa soma dá 80. O banco poderá conceder um financiamento de dez anos (65 + 10 = 75), se essa pessoa tiver condições financeiras de arcar com as prestações resultantes.

Documentos exigidos

Os documentos são a primeira garantia do credor de que a pessoa que receberá o dinheiro é capaz de assumir e honrar a dívida.

Alguns bancos costumam exigir que você seja correntista para poder se candidatar a um financiamento; outros não fazem essa exigência de início, mas, depois que seu crédito é aprovado, você precisa abrir uma conta no banco. Não se surpreenda se, mesmo sendo cliente, o banco lhe exigir alguns dos documentos.

Sem comprovação de renda mensal

Para obter financiamento sem um comprovante de renda mensal (como os holerites, por exemplo), basta provar ao banco que você é capaz de arcar mensalmente com determinada soma.

Esse sistema beneficia as pessoas que não têm carteira de trabalho assinada e que, portanto, não possuem contracheque ou são profissionais liberais, ou fazem parte da crescente economia informal.

Documentação para o crédito:

  • Certidão de nascimento ou casamento
  • Cateira de Identidade
  • CPF
  • Três últimos contracheques (se for assalariado)
  • Da carteira de trabalho (se for assalariado), fotocópia da folha de rosto, da página relativa ao contrato de trabalho, da opção pelo FGTS e das alterações salariais
  • Última declaração do Imposto de Renda (assalariados e profissionais liberais) e/ou declaração do contador (profissionais liberais)
  • Certidão forense estadual e federal (comprova se há processos judiciais e criminais contra a pessoa)
  • A Caixa Econômica Federal (CEF) utiliza dois recursos desse tipo, para pessoas de baixa renda ou de renda média para cima:
  • O candidato faz uma poupança prévia ao longo de um ano e mostra, por meio dos depósitos, que quantia financiada ele pode receber.
  • O cliente demonstra que tem um ganho constante, apresentando faturas de cartão de crédito, comprovante de condomínio, pagamento da escola dos filhos etc.

Comprometimento de renda

Para pagar as prestações, siga a regra geral de evitar empregar mais de 25% dos seus ganhos, ainda que algumas instituições aceitem um comprometimento de renda maior.

Isso porque, num financiamento imobiliário com prestações reajustadas pelo sistema Sacre, por exemplo, o comprometimento admitido pela Caixa Econômica Federal é de 30% no primeiro pagamento e atinge o máximo perto do décimo ano de financiamento, ultrapassando 37%.

Se o financiamento tiver prestações reajustadas pela Tabela Price, o planejamento de gastos torna-se praticamente impossível. Caso o comprometimento de renda seja de 25% na primeira prestação, como boa parte das instituições exige, por volta do 14.º e do 15.º ano ele poderá ser de até 80% se seu nível de renda não se alterar durante esse tempo.

Atente também para o fato de que nem sempre o banco ou outra instituição financeira de que você é cliente tem o melhor plano de financiamento.

Prefira uma instituição que tenha um nome respeitado e ao mesmo tempo ofereça condições melhores, como a menor taxa anual de juro –ela vai influenciar demais no cálculo da prestação– e o melhor sistema de reajuste.

Adote também o menor prazo possível para a liquidação do empréstimo. E, se puder fazer a liquidação antecipada da dívida, faça-o, para se livrar dos juros. Quanto antes, melhor. O ideal é:

  • Comprometer apenas 25% do que se ganha
  • Financiar só o que for suficiente para completar o valor do imóvel
  • Escolher o melhor sistema de amortização da dívida
  • Poder optar pelo menor prazo possível de financiamento

Falta de pagamento

Com a cláusula de alienação fiduciária, se o mutuário (chamado fiduciante) deixar de pagar as prestações durante o prazo determinado no contrato de financiamento, o credor (chamado fiduciário) pode tomar o imóvel rapidamente (estima-se que em menos de três meses), por meio de processo administrativo, que é muito mais ágil que o judicial (este último, a única alternativa do credor na execução de uma hipoteca).

Fonte: Guia Folha Imóveis

Planos de Financiamento

Selecionar o tipo de financiamento e a instituição financeira exige alguns cuidados. Não se deixe levar por argumentos fantasiosos só porque o assunto parece complicado. Na verdade, o seu bolso é que sente a diferença.

Faça um levantamento objetivo, na ponta do lápis, do que você já tem (economias, aplicações e o saldo do FGTS) e do que pode dispor por mês. A diferença entre o total do que você tem e o preço do imóvel será o crédito que você realmente precisará obter.

Vá a um banco para saber quais os limites impostos e qual a prestação. Experimente fazer uma simulação de financiamento imobiliário nas páginas de internet dos principais bancos. Saiba mais nos Sites Relacionados.

Garantias

A mais polêmica diferença entre os sistemas de financiamento mais antigos –SFH e Carteira Hipotecária– e o SFI é a garantia dos bancos contra a inadimplência (falta de capacidade de cumprir o contrato, deixando de pagar) do mutuário.

Nos dois primeiros, prevalece a hipoteca: o imóvel é a garantia da instituição credora, mas continua a integrar o patrimônio do mutuário. Na falta de pagamento da dívida, o agente financeiro abre um processo judicial (leva até dez anos) para se apossar do imóvel.

No SFI, o banco pode usar a alienação fiduciária, uma figura jurídica recente. Feita a compra do imóvel, o mutuário o transfere por contrato ao credor, que tem a propriedade do imóvel. O mutuário mantém sua posse direta, o que lhe garante o uso do imóvel.

Ele só receberá a posse definitiva depois de pagar todas as prestações do financiamento. Aí, no prazo de 30 dias, segundo a lei, deverá receber do agente financeiro um “termo de quitação”.

Esse é o documento que, levado ao cartório onde está registrado o imóvel, garante o cancelamento da “propriedade fiduciária” (ou seja, dada em confiança, em garantia) e a transferência automática do imóvel para o mutuário, assegurando-lhe posse definitiva.

Fonte: Guia Folha Imóveis

Sistemas de Amortização

Os sistemas de amortização são métodos de cálculo da matemática financeira que abrangem os juros e o prazo acertados em contrato e definem qual a prestação mensal e que parcela dessa prestação abaterá aos poucos a dívida.

São estes os sistemas de amortização mais comuns do mercado:

Sistema de Amortização Constante

Ao contrário da TP, no Sistema de Amortização Constante (SAC) as prestações iniciais são mais altas –de 20% a 30%–, mas as amortizações do saldo devedor são constantes: uma parcela fixa da prestação vai abatendo o que você deve, o saldo, e é sobre ele, cada vez menor, que se aplicam os juros. Isso faz com que o valor pago a título de juros e, afinal, as próprias prestações sejam decrescentes, ao longo do tempo.

Sistema de Amortização Crescente

Esse sistema, mais conhecido por sua abreviatura Sacre, é muito parecido com o Sistema de Amortização Constante. Utilizado pela Caixa Econômica Federal e por poucos bancos privados, suas prestações iniciais são mais altas, mas decrescem à medida que o tempo passa.

A única diferença é que a taxa referencial (TR) –índice oficial de correção da caderneta de poupança– entra nos cálculos posteriormente, fazendo com que a amortização seja não constante, mas variável. Há matemáticos que comprovam que, se a TR for seguidamente mais baixa, a amortização do saldo devedor será decrescente, não crescente.

Tabela Price

Apesar de proibidos por lei quando entraram em vigor, em 1969, e até a medida provisória (MP) de março de 2000, os juros compostos da TP (Tabela Price) corrigem as prestações e o saldo devedor de financiamentos imobiliários de grande parte dos bancos.

O modo de cálculo da TP tem levado milhares de mutuários à inadimplência. Se no princípio as prestações usam no máximo 25% da sua renda familiar, mais para a frente poderão provocar um comprometimento de até 80%, conforme o prazo de financiamento, a taxa de juro anual e a correção mensal do período, cobrada de acordo com a taxa referencial (TR).

A prestação pela TP é obtida por uma fórmula complicada, e mesmo especialistas recorrem a uma calculadora financeira para fazer as contas.

Para quem desconhece o efeito dessa fórmula (caso da maioria dos mutuários), é difícil imaginar que uma prestação acessível no princípio, de até 30% da renda, se torne tão alta em pouco tempo.

A razão disso é que o sistema obriga, durante a maior parte do contrato, que primeiro sejam pagos essencialmente os juros, não o principal da dívida.

Como a parcela cobrada a título de juros não reduz o saldo devedor, a amortização do saldo é muito pequena e lenta de início, aumentando à medida que os anos passam. E essa amortização só se torna possível porque as prestações são cada vez mais altas.

Se você já tem um financiamento pela TP, estude com o banco credor a possibilidade de mudar para o SAC ou o Sacre. Atenção: ao mudar de sistema, sua prestação atual aumentará de 20% a 30%.

Mas lá na frente, mantendo-se o nível de renda, você e sua família não ficarão preocupados com as prestações, que se reduzirão pouco a pouco.

Fonte: Guia Folha Imóveis

Reajuste

Todo contrato de financiamento imobiliário traz uma cláusula a respeito da modalidade de reajuste que deve ser seguida.

Os Planos de Financiamento mais atuais possuem cláusula de reajuste anual em geral pela TR.

Certifique-se do reajuste na consulta ao seu Banco de Crédito

Fonte de Consulta: Guia Folha Imóveis e Caixa Econômica Federal

Uso do FGTS

Se você dispõe de uma conta antiga no FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), vale a pena utilizar o dinheiro para ajudar na compra de um imóvel.

Vale a pena porque o FGTS é reajustado com juros anuais de apenas 3% e pela variação da TR; o saldo devedor de financiamentos imobiliários é reajustado pelo índice da TR mais juros anuais de 12%, em média. A conclusão é óbvia: a dívida imobiliária vai aumentar em proporções muito maiores que o reajuste do fundo.

Por isso, se tiver condições, use todo o saldo do seu Fundo de Garantia para compor a entrada ou quitar de vez o saldo devedor do financiamento. É uma forma de não perder dinheiro.

Para obter o saldo do FGTS, peça-o na empresa onde você trabalha, numa agência ou na página da Caixa Econômica Federal (CEF) na Internet. O passo seguinte é conhecer as regras para a utilização do fundo.

Nos empréstimos feitos pelo SFH para imóveis prontos, o depósito no Fundo pode ser usado como entrada, redução ou quitação da dívida, e o saldo das contas do casal pode ser somado. Pode-se também vincular os depósitos mensais no FGTS a seu financiamento, para abater a dívida automaticamente.

Quem pode usar

Quem apresentar três anos de recolhimento prévio em conta do FGTS e intervalo de três anos desde sua última utilização

Não for comprador ou proprietário de imóvel residencial financiado no SFH, em qualquer parte do território nacional

Não for comprador ou proprietário de imóvel residencial concluído ou em construção: no município onde pretenda efetuar a compra, nos municípios limítrofes e na região metropolitana; no atual município de residência, nos municípios limítrofes e na região metropolitana; no município onde exerça sua ocupação principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana

As exigências se estendem também ao cônjuge, mesmo que esse não venha a utilizar a sua conta vinculada do FGTS

Documentos

  • Do mutuário: RG, CIC, comprovante de renda, nº da conta do FGTS
  • Do vendedor: CIC e RG
  • Do imóvel: certificado de inteiro teor, emitido pelos Cartórios de Registro de Imóveis
  • Quando é permitido o uso:
    • quando o imóvel em vista servir como residência do titular da conta.
    • quando o valor de avaliação ou de compra e venda (o menor) não ultrapassar R$ 300 mil.
    • quando o valor do Fundo, somado ao total do empréstimo, não ultrapassar R$ 300 mil.
    • quando o imóvel estiver situado no mesmo município onde o proponente exerce sua ocupação principal ou em municípios limítrofes ou da região metropolitana.
    • quando o mesmo imóvel não tiver sido financiado com recursos do FGTS nos 36 meses anteriores.
    • no pagamento parcial do preço de compra de imóvel residencial, financiado ou não pelo SFH.
    • no pagamento total do preço de compra de imóvel residencial.
    • na construção de imóvel residencial, financiado ou não pelo SFH.
    • na compra parcelada de imóvel residencial em construção fora do SFH.
    • na construção de imóvel residencial, por meio de programa de autofinanciamento.
    • além da compra de imóvel, o FGTS pode ser sacado em caso de aposentadoria, rescisão de contrato e, sob consulta, em casos de doenças como Aids e câncer.

Prazo de liberação

Segundo a CEF, gestora dos recursos do FGTS, a liberação do dinheiro demora, em média, 20 dias, a partir da apresentação de todos documentos necessários

Estas regras tem se alterado seguidamente pelo Conselho Curador do FGTS e podem novas informações serem adquiridas no seu Banco de Crédito

Fonte: Caixa Econômica Federal eGuia Folha Imóveis

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